Cessione a rate dell’immobile agevolato: decadenza benefici “prima casa”

Nel caso in cui l’immobile acquistato con i benefici prima casa sia ceduto a rate, prima dei cinque anni dall’acquisto, il termine di un anno per l’acquisto di altro immobile, previsto a pena di decadenza delle agevolazioni, decorre dalla data di registrazione dell’atto. A tal fine risulta irrilevante che il trasferimento di proprietà si perfezioni con il pagamento dell’ultima rata (Agenzia delle Entrate – Risposta 24 settembre 2020, n. 409).

IL CASO


Vendita con riserva di proprietà dell’immobile, il cui pagamento del prezzo è stato dilazionato in dodici rate con acquisto da parte del compratore del diritto di proprietà sullo stesso a seguito del pagamento dell’ultima rata.
L’immobile venduto è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali “prima casa”, e le cessione è avvenuta prima dei 5 anni dall’acquisto.
In tal caso, quale data si considera di effettiva cessione e, dunque, da quando decorre il termine di un anno per provvedere al riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, di non perdere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, anche con riferimento al nuovo acquisto?
Inoltre, l’eventuale decadenza dalle agevolazioni fruite, determina anche la decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo estinto?

IL PARERE DEL FISCO

Le norme in materia di imposta di registro stabiliscono, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili, tra l’altro, che qualora il trasferimento abbia per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni, l’imposta si applica con l’aliquota del 2%.
Tuttavia, in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.
Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, cd. “prima casa”, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Con riferimento alla vendita degli immobili con il pagamento del prezzo a rate, con riserva della proprietà, il codice civile stabilisce che il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.
Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, però, non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, perciò, ai fini dell’imposta di registro, per gli atti di vendita degli immobili a rate, con riserva della proprietà fino al pagamento dell’ultima rata, si deve ritenere che l’effetto traslativo si verifichi immediatamente, sicché l’imposta di registro deve essere corrisposta al momento della registrazione dell’atto.
Ne consegue, che il decorso dell’anno per il riacquisto di altra abitazione da adibire a prima casa non può essere conteggiato dal momento in cui è avvenuto l’effetto traslativo della proprietà dei beni (verificatosi solo dopo il pagamento dell’ultima rata del prezzo), bensì dalla data dell’atto di compravendita ricevuto dal notaio e registrato.
In proposito, la giurisprudenza ha affermato che la ratio di tale previsione sta nel fatto che, in questo tipo di vendita, l’effetto traslativo dipende da una condotta dell’acquirente e non già dal verificarsi di un evento estraneo alla volontà delle parti, tanto che la vendita con riserva di proprietà è accomunata, nel trattamento fiscale, agli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore. Per cui, ai fini della legge di registro, diversamente dalla disciplina civilistica, il contratto in questione produce l’immediato trasferimento della proprietà all’acquirente.
L’Agenzia delle Entrate precisa che con la decadenza dalle agevolazioni fruite per l’acquisto degli immobili il contribuente, che abbia stipulato un contratto di mutuo avvalendosi delle agevolazioni prima casa”, incorre anche nella decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo. In tal caso l’ufficio competente provvede, nel termine decadenziale di tre anni dal verificarsi dell’evento che comporta la revoca dei benefici medesimi, a recuperare nei confronti del mutuatario la differenza dell’imposta sostitutiva, nonché a irrogare la sanzione amministrativa nella misura del 30 per cento della differenza medesima.